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+ D’INFOS SUR L’ASSURANCE RC PROMOTEUR

La RC (responsabilité civile) promoteur immobilier est une garantie exigée par la loi pour l’exercice de ce métier. À l’instar d’autres assurances obligatoires ou facultatives, elle permet de couvrir le promoteur immobilier contre certains risques auxquels il est exposé par son activité.

Le promoteur immobilier

La notion de promoteur immobilier est apparue en France en 1957. Personne physique ou morale (société de promotion immobilière), le promoteur immobilier joue un rôle important dans le secteur de l’immobilier. Ce rôle peut s’étendre de la conception jusqu’à la vente en passant par l’organisation et la construction.

En pratique, le métier de promoteur immobilier se présente sous une variété de prestations qui permet de le distinguer de l’entrepreneur. Contrairement à ce dernier, il procède en effet à la vente d’immeubles achevés, sur plan ou en cours de construction. Il peut réaliser un programme de construction immobilière pour le compte d’un client ou sur fonds propres. Il se charge de tout ou partie des différents aspects liés au projet immobilier (administratif, juridique, etc.). Cette polyvalence dans les actes du promoteur immobilier peut rendre difficile l’appréhension de son métier. Toutefois, une définition en a été faite par le Code civil.

La définition du promoteur immobilier au plan légal

Selon l’article 1831-1 du Code civil, le promoteur immobilier est une personne chargée de réaliser une construction pour un maître d’ouvrage moyennant un prix. Il est également tenu de s’occuper des différentes démarches administratives, financières et juridiques afférentes au projet de construction.

Au sens de l’article 1792-1du Code civil, le promoteur immobilier peut être assimilé à un constructeur d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale à l’initiative de laquelle est réalisé un projet immobilier. Il définit les objectifs, le budget, le calendrier et les besoins du projet. À moins d’être un professionnel, le commanditaire ne dispose généralement pas des compétences techniques requises pour la réalisation du projet. Auquel cas, il se fait assister d’un maître d’ouvrage délégué, en l’occurrence le promoteur immobilier.

Le promoteur immobilier en tant que maître d’ouvrage délégué se chargera, contre une rémunération, des différents aspects de la construction. À ce titre, il lui incombera de prendre les initiatives et la maîtrise du projet jusqu’à sa réalisation complète (sauf modalités différentes prévues au contrat).

Maître d’ouvrage professionnel, le promoteur immobilier est multitâche et possède des compétences aussi bien sur le plan administratif, juridique qu’en matière d’urbanisme, de BTP et de vente commerciale.

Différence entre maître d’ouvrage et maître d’œuvre

Les notions de maître d’ouvrage et de maître d’œuvre recouvrent deux réalités distinctes en matière d’ouvrage. Le maître d’ouvrage est le commanditaire de l’ouvrage tandis que le maître d’œuvre se charge de sa réalisation. Le maître d’œuvre est en général doté de compétences techniques pour lesquelles le maître d’ouvrage fait recours à son expertise.

Contrairement au maître d’ouvrage, la personne physique ou morale qui assure la maîtrise d’œuvre n’est pas l’initiateur de l’opération. Elle se contente de l’exécuter sur la base de son cahier de charges.

Le promoteur immobilier en tant que maître d’ouvrage emploiera ainsi les services d’un maître d’œuvre pour faire construire des logements destinés à la vente ou location. Il en ressort pour lui un certain nombre de responsabilités dont la RC promoteur

Les différentes responsabilités du promoteur immobilier

Dans le cadre d’un projet de construction et de vente d’un immeuble, le promoteur procède d’abord à une étude (coût, rentabilité, lieu de situation, etc.) avant d’acquérir si nécessaire un terrain. Il entreprend ensuite les formalités et démarches indispensables pour rentrer dans la phase pratique du projet. Ces démarches et formalités ont pour objet l’obtention du permis de construire, la recherche de financement ainsi que la conclusion de marchés avec les architectes, entrepreneurs et autres experts du bâtiment. Le promoteur immobilier doit s’assurer que les entrepreneurs qui interviendront sur le chantier disposent d’une assurance décennale valide.

À l’étape de la construction, il assume un rôle de suivi, prend en charge les tâches et les risques liés au projet. Une fois les travaux achevés, il effectue la livraison de l’immeuble selon les conditions prévues au contrat.

Toutes ces obligations professionnelles sont susceptibles de mettre en jeu sa responsabilité civile.

La responsabilité civile professionnelle RC promoteur immobilier

En réalisant un projet immobilier, le promoteur immobilier ou ses préposés peuvent commettre des fautes professionnelles, des erreurs d’appréciation, ou donner des conseils non avisés. Des préjudices peuvent être causés suite à des actes de négligence ou d’imprudence. En tant que maître d’ouvrage mandaté, le promoteur immobilier est tenu pour responsable de telles carences et verra sa RC promoteur mise en jeu en cas de dommages.

Pour se prémunir contre ce risque, la loi lui impose la souscription d’une assurance RC promoteur immobilier. L’assurance RC promoteur immobilier sera donc mise en œuvre pour couvrir les conséquences pécuniaires des retards ou du non-respect des différentes formalités qui freineraient ou feraient cesser l’exécution de la construction. L’assurance RC promoteur sera également utile en cas d’erreurs dans l’interprétation, l’application de la loi ou des différents textes réglementaires régissant le secteur de la construction ou de la promotion. La RC promoteur sera aussi appliquée pour les pertes, détériorations, destructions de matériels, d’équipements ou de documents utilisés.

La responsabilité civile exploitation RC promoteur immobilier

Dans le cadre de son activité professionnelle, le promoteur peut faire l’objet d’actions en responsabilité suite à des dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers. Un préjudice corporel peut découler d’un accident survenu sur le chantier par exemple. Tous ces dommages entraînent pour le promoteur immobilier, si sa responsabilité est reconnue, des conséquences financières auxquelles il doit faire face. L’assurance RC promoteur immobilier sera utile pour supporter les risques liés à l’exploitation de la société de promotion immobilière.

D’une manière générale, l’assurance RC promoteur est non seulement obligatoire pour le promoteur immobilier, mais aussi sécuritaire. Tout en permettant de dédommager des victimes, la RC promoteur offre au professionnel la garantie financière nécessaire pour faire face aux conséquences pécuniaires du dédommagement. Cette assurance est souscrite soit à l’année, soit par chantier.

Les différentes assurances responsabilité civile RC promoteur

L’assurance RC promoteur immobilier est destinée à le couvrir contre les différents risques professionnels auxquels il s’expose par son métier, notamment en sa qualité de maître d’ouvrage.

Les statistiques diverses sur le monde de la promotion immobilière en France

Le marché de l’immobilier aurait progressé de 22 % en France au cours de ces dix dernières années. Toutefois, la tendance en 2018 affiche une baisse. Les ventes globales auraient diminué de 24 %, dont 14 % concernent les ventes en bloc et 10 % les ventes au particulier. Les nombres de mises en chantier et de demandes d’agréments de financements seraient également en chute. Au niveau du nombre de logements autorisés, on remarque une évolution timide (3,9 %). Les réservations de logements neufs seraient en baisse en 2018 par rapport au troisième trimestre de l’année 2017. Mais, cette tendance à la baisse s’observe moins dans le collectif où elle est de – 7,8 % et plus dans l’individuel où elle atteint -21,4 %.

À l’inverse, les prix des logements neufs connaîtraient une hausse. La rareté des logements dans les grandes agglomérations expliquerait cette tendance à la hausse qui s’observe particulièrement lorsque la demande est forte.

Les différentes assurances du promoteur immobilier

Dans l’exercice de son activité, le promoteur immobilier a l’obligation de contracter plusieurs garanties. Celles-ci servent à protéger le promoteur immobilier et les acquéreurs. Il s’agit notamment de la garantie financière d’achèvement, de la garantie ouvrage promoteur, de l’assurance constructeur non-réalisateur et de l’assurance des existants.

RC Maître d’Ouvrage Promoteur (RCMO)

L’assurance RC promoteur maître d’ouvrage garantit une couverture au maître d’ouvrage en cas de mise en cause de sa responsabilité civile. La RC promoteur maître d’ouvrage est utile dans la mesure où les travaux effectués par le maître d’ouvrage pourraient porter préjudice à des tiers (personnes extérieures au chantier, voisins). C’est le cas par exemple en cas de blessure causée par un matériau de construction.

Avec l’assurance RC promoteur maître d’ouvrage qui se souscrit chantier par chantier, les dommages corporels, matériels et immatériels survenus pendant la construction sont indemnisés. Cette police d’assurance est souscrite au début des travaux et offre une garantie de cinq ans après livraison de ces derniers.

Il est utile de préciser que la RC promoteur du maître d’ouvrage est en jeu même si le dommage résulte de la faute du maître d’œuvre.

La RC Promoteur annuelle

Destinée à prendre en charge les réclamations liées à la RC promoteur, l’assurance RC promoteur immobilier peut être souscrite pour une année et à tout moment durant l’activité du promoteur. Renouvelable par tacite reconduction, le promoteur immobilier peut cependant chercher à revoir certaines conditions au moment de son renouvellement.

Pourquoi le promoteur a intérêt à souscrire un RC PROMOTEUR à l’année plutôt qu’une RCMO Promoteur chantier par chantier ?

L’assurance RC promoteur à l’année est plus avantageuse que l’assurance RC promoteur maître d’ouvrage si le promoteur immobilier est commanditaire d’un nombre relativement important de constructions au cours d’une même année.

La souscription d’un contrat annuel RC promoteur est également préférable, car elle offre au promoteur une couverture plus large en prenant également en compte les opérations n’ayant pas cours sur un chantier.

La garantie financière d’achèvement, la vente d’immeuble à rénover et le contrat de promotion immobilière

La garantie financière d’achèvement (GFA) est une assurance utilisée en matière de vente en l’état futur achèvement (VEFA) pour protéger les acquéreurs des défaillances des promoteurs. La souscription de cette garantie est une obligation imposée par le Code de la construction et de l’urbanisme pour les logements en VEFA.

Grâce à la garantie financière d’achèvement, les travaux de construction sont poursuivis par le garant assureur en cas d’abandon des travaux ou d’annulation d’une promesse de vente.

Extrinsèque, le montant de cette garantie est généralement avancé par une compagnie d’assurance, une banque ou un établissement financier. Même si elle varie d’un assureur à l’autre, on peut retenir que la GAF s’obtient sur la base de :
  • l’expérience du promoteur ;
  • l’investissement sur fonds propres ;
  • la viabilité du projet immobilier ;
  • la précommercialisation à hauteur de 50 % au minimum.

La GAF est souscrite avant la signature des contrats et valable jusqu’à l’achèvement des travaux.

La garantie financière d’achèvement pour vente d’immeuble à rénover

Un promoteur immobilier peut procéder à la vente d’un immeuble à usage d’habitation ou professionnel qui fera l’objet de travaux (à l’exclusion des travaux d’agrandissement et de restructuration). Dans ce cadre, il conclut un contrat de vente d’immeuble (VIR) indiquant le délai et la nature des travaux à effectuer (assainissement, peinture, etc.). En contrepartie des fonds de financement versés par l’acquéreur, le promoteur immobilier lui transférera la propriété :
  • du sol et des existants avant les travaux ;
  • des parties non existantes avant les travaux au fur et à mesure de leur construction.
Afin de protéger l’acquéreur incapable de jouir de son bien dans l’immédiat, le promoteur immobilier est légalement tenu de souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA). Cette garantie a été rendue obligatoire par le Décret n° 2008-1338 du 12 décembre 2008.

Tout comme pour la vente en l’état futur achèvement, la garantie financière d’achèvement dans le cadre du contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) a un objectif sécuritaire. Elle garantit à l’acquéreur l’exécution des travaux prévus et la réception de l’immeuble objet du contrat.

La garantie financière d’achèvement pour contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière (CPI) est un contrat par lequel le promoteur mandaté se charge d’exécuter, contre rémunération, un projet immobilier. Il s’occupe notamment :
  • de trouver le financement nécessaire pour réaliser le projet ;
  • d’entreprendre toutes les formalités administratives requises ;
  • de satisfaire aux exigences juridiques du projet.
Pour l’acte de construction, il emploie ensuite un maître d’œuvre en prenant le soin de veiller à ce que soient respectés :
  • les échéances prévues au contrat ;
  • les montants indiqués dans le budget du projet ;
  • les descriptifs au plan technique pour la conformité de la construction au plan défini.
La garantie financière d’achèvement dans le cadre du contrat de promotion immobilière couvre le promoteur contre les dépassements de délai d’achèvement et de prix.

La garantie dommage ouvrage promoteur

L’assurance dommage ouvrage est souscrite par le promoteur immobilier au démarrage des travaux pour supporter financièrement les dommages liés au bâtiment. Obligatoire, elle s’étend sur une période de dix ans.

Cette assurance permet de procéder aux réparations urgentes en attendant que la responsabilité du constructeur soit située. Les réparations concernent le défaut de solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables et l’impropriété de l’ouvrage à sa destination. Par conséquent, seront pris en charge au titre de la garantie dommage ouvrage promoteur :
  • les fissures et les affaissements ;
  • les fuites d’eau et problèmes d’étanchéité ;
  • les problèmes de réseau électrique, d’isolation, de ventilation, etc.
Les dommages sans gravité ou ceux provoqués par des causes étrangères, l’usure normale, le fait d’autrui ne sont pas couverts par la garantie. Ne sont également pas couverts les équipements qui ne répondent pas à la description de l’article 1792 du Code Civil.

L’assurance constructeur non-réalisateur

Le constructeur non-réalisateur (CNR) est une personne physique ou morale qui a pour mission de faire construire un immeuble destiné à la vente ou pour autrui. Du fait de la construction dont il est garant dans le cadre de la vente, il encourt une responsabilité décennale.

Le promoteur immobilier, en tant que constructeur non-réalisateur professionnel, est soumis à l’obligation de souscrire une assurance constructeur non réalisateur. Cette assurance responsabilité lui permet de se prémunir contre les dommages liés à la construction qu’il met en vente.

Toutes deux des garanties décennales et liées à la construction, l’assurance constructeur non-réalisateur et l’assurance dommage ouvrage peuvent paraître similaires. Mais, en réalité, elles n’ont pas la même finalité et sont complémentaires. L’assurance CNR permet de couvrir la responsabilité du vendeur constructeur par rapport aux travaux effectués suite à leur réception. L’assurance DO sert à financer les travaux de réparation qui s’imposent dans une construction, hors responsabilité.

L’assurance des existants

On parle généralement d’existant dans le cadre de travaux de réparation, de rénovation ou de réhabilitation. Les existants sont des ouvrages anciens que l’exécution de nouveaux travaux pourrait affecter en termes de solidité ou d’utilisation. Afin de garantir la remise en état de ces existants en cas de dommages constatés après réception, le maître d’ouvrage peut souscrire une garantie dommage aux existants.

Ils sont assurés au regard de l’ordonnance du 8 juin 2005 s’ils sont incorporés dans l’ouvrage neuf (un étage par exemple).

La garantie des dommages aux existants est valable dix ans après réception des nouveaux travaux. Elle couvre pendant cette période décennale le coût de la réparation des dommages subis par l’ouvrage ancien du fait des travaux neufs.

Les garanties facultatives de l’assurance promoteur immobilier

Hormis les assurances que le promoteur immobilier a l’obligation de contracter lors de ses activités, d’autres choix de garanties s’offrent à lui. Bien que facultatives, ces garanties n’en présentent pas moins un intérêt réel du fait de leur objet.

La caution d’indemnité d’immobilisation de terrain

Dans le cadre d’un compromis de vente portant sur un terrain, l’acquéreur doit verser une caution d’indemnité au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix convenu. Cette caution a pour but d’indemniser le vendeur au cas où l’acheteur ne respecterait pas ses engagements.

Face à l’exigence de versement de cette caution, le promoteur acheteur a la possibilité de souscrire une garantie d’indemnité d’immobilisation de terrain. Cette garantie lui permet de bénéficier de l’intervention d’un assureur pour le versement de la caution en cas de défaillance. La caution d’indemnité d’immobilisation de terrain s’avère donc utile pour le promoteur en cas d’annulation de vente.

La garantie de paiement entreprise

La garantie de paiement entreprise est un moyen par lequel le maître d’ouvrage assure le paiement des différents marchés conclus pour la construction, même en cas de défaillance. Le montant de la garantie représente l’équivalent de la somme totale des marchés conclus et permet au maître d’ouvrage de faire face à ses engagements financiers. Il faut toutefois que la preuve soit donnée par l’entrepreneur du caractère certain, exigible et liquide de sa créance.

Bien que peu souscrite, la garantie de paiement entreprise est prévue à l’article 1799-1 du Code civil. Elle ne concerne que les marchés privés d’un montant de plus de 12.000 euros hors taxe. L’entrepreneur a la possibilité de cesser l’exécution d’un contrat en cas de défaut de garantie de paiement après une mise en demeure restée sans suite pendant quinze (15) jours.

Exemples de sinistres pouvant affecter la RC promoteur immobilier

L’assurance RC promoteur immobilier permet d’indemniser les accidents (collisions, chocs) causés par des personnes ou des biens. La RC promoteur supporte financièrement les préjudices causés aux tiers du fait de la réalisation du programme de construction.

La RC promoteur immobilier prend en outre en charge : la destruction, la disparition ou la dégradation de matériels, équipements, documents par incendies, eaux. La RC promoteur prend également en charge les conséquences des vols ou actes de vandalisme sur les lieux de la construction. Sont également supportées par la RC promoteur les conséquences financières des défaillances de matériel, des erreurs de plan, de calcul, de montage, de fabrication ayant entraîné des dommages. D’une façon générale, l’assurance RC promoteur sera mise en œuvre en cas d’omission, de négligence ou d’imprudence de l’assuré.

Exemples de sinistres non couverts par la RC promoteur immobilier

La RC promoteur immobilier ne couvre pas les dommages résultant de situation de force majeure tels que les catastrophes naturelles. La RC promoteur n’est pas applicable en cas d’émeutes, de grèves, d’actes terroristes ou de manifestations. Pour bénéficier de la RC promoteur immobilier, les dommages ne doivent pas non plus être la conséquence d’actes intentionnels ou du fait d’autrui.

La RC promoteur immobilier n’est pas valable pour les défauts de constructions apparus suite à la réception des travaux tels que les problèmes d’isolation phonique, les vices cachés ou apparents. Ils sont pris en charge par d’autres assurances. Sont également exclus du champ d’application de la RC promoteur : les défauts de conformité constatés à l’achèvement des travaux ou les dysfonctionnements observés au niveau des équipements intégrés à la construction. Il faut noter que les sinistres survenus avant la conclusion du contrat d’assurance RC promoteur ne peuvent être indemnisés par l’assureur.

Votre expert dédié: Caroline NARBONNE

DIRECTEUR GÉNÉRAL


Diplômée d’une maitrise en droit privé à la Sorbonne, j’ai par la suite intégré un Master 2 en droit des assurances à Aix-en-Provence.
Ayant toujours eu à cœur la défense des intérêts privés, j’ai passé le concours donnant accès au Centre Régional de Formation à la Profession d’avocat en vue d’intégrer le barreau de Marseille.  C’est ainsi que j’ai exercé durant six années au sein du Cabinet Abeille et associés en tant qu’avocate spécialisée en droit des assurances et en responsabilité civile. J’ai par la suite intégré le mon du courtage en assurances, prenant très vite gout au droit de la construction et à ses problématiques assurantielles complexes.
Ma formation tant intellectuelle que professionnelle m’a permis de développer des valeurs importantes, que j’ai à cœur de mettre en application au quotidien et ce au service de nos clients : à savoir l’engagement moral, la réactivité, la pugnacité et la rigueur.
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